Có bao nhiêu vốn tự có thì nên làm dự án? Đừng chỉ tính tiền xây dựng

Nhiều chủ đầu tư bắt đầu dự án bằng một câu hỏi rất quen:

“Tôi có khoảng 5 tỷ, 10 tỷ hoặc 20 tỷ thì làm được dự án nào?”

Câu hỏi này đúng, nhưng chưa đủ.

Bởi vốn tự có không chỉ là khoản tiền để xây công trình, mua máy móc hay đặt cọc đất. Điều quan trọng hơn là: sau khi đầu tư xong phần ban đầu, chủ đầu tư còn bao nhiêu nguồn lực để dự án vận hành cho đến khi có doanh thu ổn định?

Không ít dự án được xây xong, máy móc đã lắp đặt, biển hiệu đã treo lên, nhưng lại chậm khai trương hoặc hoạt động cầm chừng. Lý do không phải vì ý tưởng không tốt, mà vì tiền đã nằm hết trong đất, nhà xưởng và thiết bị; trong khi dự án vẫn cần tiền để nhập hàng, trả lương, chi marketing, trả lãi vay, duy trì điện nước và xử lý những khoản phát sinh.

Dự án không thiếu vốn ở ngày khởi công. Dự án thường thiếu vốn vào giai đoạn vừa hoàn thành nhưng chưa tạo ra dòng tiền.

Không có một tỷ lệ vốn tự có chung cho mọi dự án

Nhiều người nghe nói phải có 20%, 30% hay 40% vốn tự có rồi lấy đó làm mốc cố định cho mọi trường hợp.

Thực tế, không có một tỷ lệ nào phù hợp với tất cả dự án.

Mức vốn tự có hợp lý phụ thuộc vào nhiều yếu tố:

Loại hình dự án: sản xuất, thương mại, nông nghiệp, dịch vụ, du lịch hay bất động sản;
Tổng mức đầu tư và phần vốn cần giải ngân trong từng giai đoạn;
Thời gian xây dựng, lắp đặt và vận hành thử;
Khả năng tạo doanh thu sau khi đưa vào hoạt động;
Mức độ ổn định của thị trường đầu ra;
Khả năng vay vốn và điều kiện của từng ngân hàng;
Tài sản bảo đảm, năng lực tài chính và lịch sử tín dụng của chủ đầu tư;
Khả năng dự phòng khi chi phí tăng hoặc doanh thu thấp hơn kế hoạch.

Một dự án có tổng vốn 20 tỷ đồng nhưng vận hành đơn giản, quay vòng vốn nhanh có thể có cơ cấu vốn khác hoàn toàn với dự án cũng 20 tỷ đồng nhưng cần hai năm xây dựng và thêm một năm để có khách hàng ổn định.

Vì vậy, đừng chỉ hỏi: “Tôi có bao nhiêu phần trăm vốn tự có?”

Hãy hỏi sâu hơn:

“Với nguồn vốn hiện có, tôi có thể đi được đến thời điểm nào của dự án mà không bị đứt dòng tiền?”

Vốn tự có không chỉ là tiền mặt

Trong quá trình tư vấn, nhiều chủ đầu tư thường tính vốn tự có theo cách rất đơn giản: số tiền đang có trong tài khoản.

Nhưng khi xây dựng phương án tài chính, vốn tự có cần được nhìn đầy đủ hơn. Tùy từng trường hợp, nguồn lực của chủ đầu tư có thể bao gồm:

Tiền mặt và tiền gửi có thể sử dụng cho dự án;
Giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản hợp pháp dự kiến đưa vào dự án;
Máy móc, nhà xưởng, phương tiện, hạ tầng sẵn có;
Phần vốn góp thực tế của các thành viên hoặc đối tác;
Lợi nhuận tích lũy và các nguồn vốn hợp pháp khác.

Tuy nhiên, không phải cứ có tài sản là dự án đã có đủ vốn để triển khai.

Một khu đất có giá trị có thể giúp chủ đầu tư chứng minh năng lực tài chính hoặc làm tài sản bảo đảm. Nhưng nếu toàn bộ tiền mặt đều phải dành để mua thiết bị, dự án vẫn có thể thiếu vốn lưu động trong giai đoạn vận hành.

Tài sản và dòng tiền là hai việc khác nhau.

Tài sản giúp dự án có nền tảng. Dòng tiền mới giúp dự án sống được.

Cần tính đủ ba “túi tiền” của dự án

Để không bị thiếu vốn giữa chừng, chủ đầu tư nên tách rõ ba nhóm nhu cầu vốn sau:

Nhóm vốn	Dùng để làm gì?	Sai lầm thường gặp
Vốn chuẩn bị đầu tư	Khảo sát, tư vấn, thủ tục, đặt cọc, thiết kế, hồ sơ pháp lý	Bỏ qua hoặc ước lượng quá thấp
Vốn đầu tư hình thành tài sản	Đất đai, xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất, hạ tầng	Chỉ tập trung vào phần này
Vốn lưu động và dự phòng	Nhập hàng, nguyên liệu, nhân công, vận hành, lãi vay, marketing, phát sinh	Không để lại nguồn tiền sau khi xây xong

Nhiều dự án chỉ lập dự toán cho phần xây dựng và thiết bị. Nhưng khi bắt đầu hoạt động mới thấy cần thêm một khoản lớn để duy trì bộ máy trong vài tháng đầu.

Ví dụ, một cơ sở chế biến nông sản có thể đã hoàn thành nhà xưởng và máy móc, nhưng vẫn cần tiền để mua nguyên liệu theo mùa vụ, trả nhân công, đóng gói, vận chuyển và chờ khách hàng thanh toán.

Một cơ sở lưu trú có thể xây xong công trình, nhưng chưa thể có công suất phòng cao ngay tháng đầu tiên. Trong thời gian xây dựng thị trường, vẫn phải trả chi phí nhân sự, vận hành, bảo trì, quảng bá và lãi vay.

Nếu không tính phần vốn này ngay từ đầu, dự án rất dễ rơi vào thế bị động.

Đừng dồn toàn bộ vốn tự có vào phần xây dựng

Có một cách đầu tư khá phổ biến: chủ đầu tư có 10 tỷ đồng, dùng gần hết để mua đất, xây dựng hoặc mua máy móc; sau đó mới tính đến vốn vận hành.

Cách làm này tạo cảm giác chắc chắn vì tài sản đã “nhìn thấy được”. Nhưng lại tiềm ẩn rủi ro lớn.

Khi thiếu tiền vận hành, chủ đầu tư có thể phải:

Vay bổ sung trong lúc dự án chưa tạo được doanh thu;
Bán bớt tài sản hoặc vay nóng với chi phí cao;
Cắt giảm nhân sự, nguyên liệu, marketing;
Chậm thanh toán cho nhà cung cấp hoặc nhà thầu;
Kéo dài tiến độ đưa dự án vào hoạt động;
Chấp nhận vận hành dưới công suất trong thời gian dài.

Một dự án tốt không phải là dự án xây thật lớn ngay từ đầu.

Đó là dự án có quy mô phù hợp với nguồn lực thực tế, có khả năng triển khai đúng tiến độ và còn đủ sức đi qua giai đoạn đầu chưa sinh lời.

Đôi khi, làm nhỏ hơn một chút nhưng vận hành ổn định lại tốt hơn nhiều so với làm quá lớn rồi thiếu vốn giữa chừng.

Vay vốn không thay thế cho việc chuẩn bị vốn tự có

Vay ngân hàng là công cụ hỗ trợ dự án, không phải là chiếc phao để bù cho một phương án đầu tư thiếu chuẩn bị.

Ngân hàng không chỉ quan tâm chủ đầu tư muốn vay bao nhiêu. Họ sẽ xem xét:

Chủ đầu tư thực sự có thể tham gia bao nhiêu vốn;
Nguồn vốn đó có rõ ràng và sẵn sàng hay không;
Dự án cần giải ngân vào những thời điểm nào;
Doanh thu dự kiến có cơ sở không;
Dòng tiền có đủ để trả lãi và trả nợ gốc không;
Chủ đầu tư có phương án xử lý khi tiến độ chậm hoặc thị trường không thuận lợi không.

Vì vậy, một dự án ghi tỷ lệ vốn chủ sở hữu hợp lý trên hồ sơ nhưng không chứng minh được nguồn vốn thực tế vẫn có thể gặp khó khi làm việc với ngân hàng.

Ngược lại, chủ đầu tư có tài sản, có nguồn vốn và chuẩn bị dòng tiền bài bản sẽ chủ động hơn nhiều trong quá trình thu xếp vốn.

Hồ sơ dự án và phương án vay vốn cần được tính trên cùng một nền dữ liệu. Bạn có thể xem thêm bài viết: Một dự án, hai bộ hồ sơ: Vì sao nên làm song hành hồ sơ chấp thuận đầu tư và hồ sơ vay vốn?

Cách tự kiểm tra nguồn vốn trước khi quyết định đầu tư

Trước khi chốt quy mô dự án, chủ đầu tư nên tự trả lời các câu hỏi sau:

Tôi có bao nhiêu tiền mặt thực sự có thể đưa vào dự án?
Khoản tiền đó cần dùng vào thời điểm nào?
Phần vốn nào phải chi trước khi có khoản vay?
Nếu chi phí xây dựng hoặc thiết bị tăng, tôi có nguồn dự phòng không?
Dự án cần bao lâu mới bắt đầu có doanh thu?
Trong thời gian chưa có doanh thu ổn định, tiền đâu để trả lương, chi phí vận hành và lãi vay?
Nếu doanh thu chỉ đạt 70%–80% so với kế hoạch ban đầu, dự án có còn đủ khả năng trả nợ?
Tôi có đang đầu tư quá lớn so với năng lực quản trị và nguồn lực hiện có không?

Nếu chưa trả lời được những câu hỏi này, chưa nên vội ký hợp đồng xây dựng, mua thiết bị hoặc đặt cọc địa điểm.

Đây không phải là sự chần chừ. Đây là bước để tránh một quyết định quá sức.

Khi nào nên thu nhỏ quy mô dự án?

Chủ đầu tư nên cân nhắc điều chỉnh quy mô khi có một trong các dấu hiệu sau:

Phải dùng gần như toàn bộ tiền mặt cho chi phí đầu tư ban đầu;
Kế hoạch trả nợ bắt đầu trước khi dự án có doanh thu ổn định;
Dự án phụ thuộc hoàn toàn vào một khoản vay chưa được phê duyệt;
Tổng mức đầu tư được ước lượng sơ sài, chưa có báo giá hoặc cơ sở tính toán;
Thị trường đầu ra chưa rõ nhưng công suất thiết kế lại quá lớn;
Chưa có vốn lưu động cho ít nhất giai đoạn đầu vận hành;
Chỉ tiêu hiệu quả tài chính đẹp trên giấy nhưng dòng tiền thực tế luôn âm trong thời gian dài.

Thu nhỏ quy mô không có nghĩa là từ bỏ tham vọng.

Đó có thể là cách làm dự án theo từng giai đoạn: đầu tư phần cốt lõi trước, vận hành để kiểm chứng thị trường, sau đó mở rộng khi dòng tiền và nhu cầu thực tế đã rõ hơn.

Sai lầm thực tế: nhầm “có tài sản” với “có khả năng đầu tư”

Có người sở hữu đất giá trị lớn nên tin rằng mình đủ điều kiện làm một dự án quy mô lớn.

Nhưng đất không tự tạo ra tiền để trả nhân công, nhập nguyên liệu hay trả lãi vay.

Cũng có người có một khoản tiền mặt đáng kể nhưng đầu tư dàn trải vào công trình, nội thất và thiết bị vượt nhu cầu thực tế. Đến lúc khai thác dự án lại không còn nguồn lực để vận hành.

Ngược lại, một chủ đầu tư có số vốn ban đầu không quá lớn vẫn có thể triển khai hiệu quả nếu biết chọn quy mô phù hợp, kiểm soát chi phí và tính đúng nhu cầu vốn lưu động.

Điều quyết định không chỉ là có bao nhiêu tiền.

Điều quyết định là nguồn tiền đó được bố trí như thế nào, vào đúng thời điểm nào và có đủ để dự án đi đến lúc tự tạo ra dòng tiền hay không.

Lưu ý của chuyên gia

Đừng để tổng mức đầu tư trở thành một con số được “làm cho vừa” với số tiền muốn vay.

Tổng mức đầu tư phải được tính từ nhu cầu thực tế của dự án: địa điểm, xây dựng, thiết bị, thuế, chi phí tư vấn, dự phòng và vốn lưu động.

Sau đó mới xác định cơ cấu vốn chủ sở hữu, vốn vay và các nguồn vốn khác.

Cách làm đúng là:

Xác định quy mô và nhu cầu đầu tư thực tế.
Tính tổng mức đầu tư có cơ sở.
Xác định vốn lưu động và dự phòng cần thiết.
Đánh giá khả năng tham gia vốn của chủ đầu tư.
Xây dựng phương án vay và lịch trả nợ phù hợp với dòng tiền.
Điều chỉnh quy mô nếu nguồn lực chưa đáp ứng.

Một dự án đầu tư không cần bắt đầu bằng con số lớn nhất.

Dự án cần bắt đầu bằng con số phù hợp nhất.

Khi chủ đầu tư hiểu rõ vốn tự có của mình có thể đi đến đâu, cần vay bao nhiêu và cần giữ lại bao nhiêu để vận hành, quyết định đầu tư sẽ chắc chắn hơn rất nhiều.

Lapduan.vn hỗ trợ chủ đầu tư rà soát quy mô dự án, tổng mức đầu tư, nhu cầu vốn lưu động, cơ cấu nguồn vốn và phương án tài chính phù hợp với điều kiện thực tế.

Email: vuthao@lapduan.vn
Điện thoại/Zalo: 0918242186 / 0832832083

Lapduan.vn – Giải pháp cho dự án đầu tư hiệu quả.