Một dự án, hai bộ hồ sơ: Vì sao nên làm song hành hồ sơ chấp thuận đầu tư và hồ sơ vay vốn?

Nhiều chủ đầu tư chỉ nhận ra một việc khi dự án đã đi được nửa đường:

Hồ sơ để thực hiện thủ tục đầu tư và hồ sơ gửi ngân hàng vay vốn tuy cùng nói về một dự án, nhưng không phải là một.

Một bộ hồ sơ cần chứng minh dự án phù hợp quy hoạch, phù hợp pháp luật và có cơ sở để triển khai.

Bộ hồ sơ còn lại cần thuyết phục ngân hàng rằng dự án có khả năng tạo dòng tiền, trả được nợ và chủ đầu tư đủ năng lực thực hiện cam kết của mình.

Vì không nhận ra sự khác nhau này từ đầu, nhiều chủ đầu tư thường đi theo một vòng khá tốn kém.

Ban đầu, họ thuê làm hồ sơ dự án để thực hiện thủ tục đầu tư. Hồ sơ hoàn thành, có tổng mức đầu tư, quy mô, tiến độ và nguồn vốn dự kiến. Đến khi cần vay ngân hàng, họ mới tiếp tục thuê một đơn vị khác lập phương án tài chính.

Lúc này, ngân hàng yêu cầu tính lại doanh thu, chi phí, vốn lưu động, thời gian trả nợ, lãi vay, tài sản bảo đảm và khả năng trả nợ. Nhiều số liệu trong hồ sơ cũ không còn phù hợp, hoặc chưa đủ chi tiết để ngân hàng thẩm định.

Thế là dự án phải sửa lại.

Tổng mức đầu tư thay đổi. Cơ cấu vốn thay đổi. Tiến độ giải ngân thay đổi. Doanh thu dự kiến thay đổi. Có khi cả công suất, phương án sản xuất hoặc thời gian vận hành cũng phải điều chỉnh.

Chủ đầu tư vừa mất thêm chi phí, vừa chậm kế hoạch, lại rơi vào thế bị động khi cơ quan nhà nước, ngân hàng hoặc đối tác hỏi vì sao cùng một dự án nhưng mỗi hồ sơ lại thể hiện một con số khác nhau.

Cùng một dự án, nhưng hai bộ hồ sơ trả lời hai câu hỏi khác nhau

Cách gọi quen thuộc là “hồ sơ xin chấp thuận đầu tư”. Tuy nhiên, về mặt pháp lý, tùy từng loại dự án có thể phát sinh thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận nhà đầu tư, cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc các thủ tục liên quan khác. Không phải mọi dự án đều phải thực hiện cùng một thủ tục.

Dù thuộc trường hợp nào, hồ sơ đầu tư chủ yếu trả lời câu hỏi:

Dự án này có phù hợp để được triển khai tại địa điểm và theo quy mô đề xuất hay không?

Cơ quan có thẩm quyền thường quan tâm đến các nội dung như:

Mục tiêu, ngành nghề và sự cần thiết của dự án;
Địa điểm, diện tích đất hoặc nhu cầu sử dụng địa điểm;
Quy mô đầu tư, công suất, công nghệ;
Sự phù hợp với quy hoạch, đất đai, môi trường và hạ tầng;
Tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn;
Tiến độ góp vốn, xây dựng và đưa dự án vào hoạt động;
Năng lực của nhà đầu tư.

Trong khi đó, hồ sơ vay vốn gửi ngân hàng trả lời một câu hỏi khác:

Dự án này có đủ khả năng tạo tiền để trả nợ đúng hạn hay không?

Ngân hàng sẽ đi sâu hơn vào những nội dung mà hồ sơ đầu tư thường chỉ mới thể hiện ở mức tổng quan:

Vốn chủ sở hữu thực có bao nhiêu, đã sẵn sàng đến đâu;
Khoản vay cần bao nhiêu, giải ngân vào thời điểm nào;
Nguồn trả nợ đến từ đâu;
Doanh thu dự kiến dựa trên sản lượng, giá bán và thị trường nào;
Chi phí vận hành, thuế, khấu hao, lãi vay và vốn lưu động được tính ra sao;
Dự án chịu được mức giảm doanh thu hoặc tăng chi phí đến mức nào;
Tài sản bảo đảm, lịch trả nợ và khả năng trả nợ của chủ đầu tư có phù hợp không.

Hai bộ hồ sơ không thể dùng thay cho nhau. Nhưng chúng nhất định phải dùng chung một nền dữ liệu.

Sai lầm phổ biến: làm hồ sơ đầu tư trước, tính khả năng vay vốn sau

Có những dự án trong hồ sơ đầu tư ghi tổng mức đầu tư 30 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu 20% và vốn vay 80%.

Con số này nhìn qua có vẻ hợp lý.

Nhưng khi ngân hàng thẩm định, họ có thể yêu cầu vốn chủ sở hữu phải được chứng minh bằng tiền, tài sản hợp pháp hoặc nguồn vốn rõ ràng. Ngân hàng cũng không chỉ nhìn tỷ lệ vốn tự có, mà còn xem dòng tiền trả nợ có phù hợp với thời gian vay hay không.

Nếu dự án cần hai năm xây dựng, một năm vận hành thử, nhưng hồ sơ lại dự kiến trả nợ gốc quá sớm, phương án vay sẽ không khả thi.

Hoặc một dự án tính doanh thu cao ngay từ năm đầu vận hành, trong khi thực tế cần thời gian tìm khách hàng, hoàn thiện sản phẩm và xây dựng thị trường. Khi doanh thu bị điều chỉnh xuống, chỉ tiêu hiệu quả tài chính thay đổi. Khả năng trả nợ cũng thay đổi theo.

Nhiều chủ đầu tư lúc đó mới biết: dự án không chỉ cần “có lãi trên giấy”, mà phải có tiền vào đúng thời điểm để thanh toán cho nhà thầu, mua nguyên liệu, trả lương, trả lãi vay và trả nợ gốc.

Nếu các nội dung này chỉ được tính sau khi hồ sơ đầu tư đã hoàn thành, dự án rất dễ rơi vào một trong ba tình huống:

Hồ sơ đầu tư ghi một kiểu, phương án vay vốn ghi một kiểu;
Phải điều chỉnh lại quy mô hoặc tổng mức đầu tư;
Có dự án được chấp thuận về mặt thủ tục nhưng không thu xếp được vốn để triển khai.

Làm song hành không có nghĩa là nộp hai bộ hồ sơ cùng lúc

Đây là điểm cần hiểu đúng.

Làm song hành không có nghĩa là hồ sơ nào cũng phải hoàn thành và nộp ngay trong cùng một ngày. Trình tự thực hiện vẫn phụ thuộc vào loại dự án, tình trạng pháp lý của đất, yêu cầu của tổ chức tín dụng và điều kiện thực tế của chủ đầu tư.

Làm song hành có nghĩa là ngay từ đầu, tư vấn và chủ đầu tư phải xây dựng một bộ dữ liệu gốc thống nhất cho dự án.

Bộ dữ liệu đó gồm:

Địa điểm, diện tích và hiện trạng pháp lý của khu đất;
Sản phẩm, dịch vụ, công suất và quy mô đầu tư;
Tổng mức đầu tư theo từng nhóm chi phí;
Thuế GTGT, chi phí dự phòng và vốn lưu động;
Tiến độ đầu tư, xây dựng, mua sắm thiết bị và vận hành;
Vốn chủ sở hữu, vốn vay và các nguồn vốn khác;
Doanh thu, chi phí, lợi nhuận và dòng tiền theo từng năm;
Phương án trả nợ phù hợp với thời gian xây dựng và vận hành dự án.

Từ cùng một bộ dữ liệu đó, hồ sơ đầu tư và hồ sơ vay vốn được phát triển theo hai mục tiêu khác nhau.

Hồ sơ đầu tư nhấn mạnh tính phù hợp pháp lý và khả năng triển khai.

Hồ sơ vay vốn đi sâu vào tính khả thi tài chính, nguồn trả nợ và rủi ro tín dụng.

Nhờ vậy, khi cần giải trình, chủ đầu tư luôn có một logic thống nhất: dự án làm gì, đầu tư bao nhiêu, tiền đến từ đâu, sử dụng vào đâu và trả nợ bằng nguồn nào.

Những số liệu bắt buộc phải thống nhất giữa hai bộ hồ sơ

Không phải mọi chi tiết trong hồ sơ gửi ngân hàng đều cần đưa vào hồ sơ đầu tư. Nhưng các số liệu nền tảng sau đây cần thống nhất:

Nội dung	Hồ sơ đầu tư	Hồ sơ vay vốn
Mục tiêu, sản phẩm, công suất	Xác định quy mô dự án	Là cơ sở tính doanh thu
Địa điểm, diện tích sử dụng	Cơ sở xem xét thủ tục và quy hoạch	Cơ sở định giá, đầu tư hạ tầng và tài sản bảo đảm
Tổng mức đầu tư	Xác định nhu cầu vốn dự án	Xác định số tiền vay và kế hoạch giải ngân
Vốn chủ sở hữu, vốn vay	Thể hiện nguồn lực nhà đầu tư	Chứng minh khả năng tham gia vốn
Tiến độ thực hiện	Cam kết triển khai dự án	Cơ sở bố trí giải ngân và ân hạn nợ
Doanh thu, chi phí vận hành	Thể hiện hiệu quả dự kiến	Phân tích dòng tiền và khả năng trả nợ

Chỉ cần một trong các chỉ tiêu trên thay đổi mà không được rà soát lại toàn bộ, hồ sơ có thể mất tính logic.

Ví dụ, nếu tổng mức đầu tư tăng vì thiết bị hoặc chi phí xây dựng tăng, không thể chỉ sửa một dòng tổng vốn. Chủ đầu tư phải xem lại nguồn vốn, số tiền vay, tiến độ giải ngân, chi phí lãi vay, khấu hao, hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ.

Đó là lý do lập dự án không phải chỉ là viết một bản thuyết minh. Quan trọng hơn là xây dựng được hệ thống số liệu có thể kiểm tra và sử dụng xuyên suốt quá trình đầu tư.

Hồ sơ vay vốn cần sâu hơn hồ sơ đầu tư ở đâu?

Một phương án tài chính tốt không chỉ đưa ra NPV, IRR hay thời gian hoàn vốn.

Ngân hàng cần nhìn thấy dòng tiền thực tế của dự án.

Chủ đầu tư cần biết rõ:

Trong từng tháng hoặc từng quý, dự án cần bao nhiêu tiền;
Khoản tiền đó dùng để làm gì;
Vốn chủ sở hữu phải đưa vào trước hay sau vốn vay;
Khi nào bắt đầu phát sinh doanh thu;
Khi nào dự án bắt đầu có dòng tiền đủ để trả lãi;
Khi nào có thể trả nợ gốc mà không làm thiếu vốn vận hành;
Nếu doanh thu thấp hơn dự kiến, dự án có còn đủ khả năng trả nợ không.

Vì vậy, một phương án vay vốn được làm bài bản thường có thêm kế hoạch giải ngân, lịch trả nợ, bảng dòng tiền chi tiết, giả định thị trường, phân tích rủi ro và phương án ứng phó khi tình hình không đúng như dự kiến.

Ngân hàng có quy trình và tiêu chí thẩm định riêng. Không đơn vị tư vấn nào có thể cam kết dự án chắc chắn được phê duyệt khoản vay. Nhưng một bộ hồ sơ được chuẩn bị đúng, số liệu minh bạch và logic nhất quán sẽ giúp chủ đầu tư chủ động hơn rất nhiều trong quá trình làm việc với ngân hàng.

Chủ đầu tư được lợi gì khi chuẩn bị ngay từ đầu?

Lợi ích đầu tiên là tiết kiệm chi phí làm lại hồ sơ.

Lợi ích thứ hai là tiết kiệm thời gian. Khi phương án vốn đã được hình dung từ đầu, chủ đầu tư không phải chờ hoàn tất thủ tục đầu tư rồi mới bắt đầu tính xem có vay được hay không.

Lợi ích quan trọng nhất là giúp chủ đầu tư nhìn sớm vào tính khả thi thật của dự án.

Có những dự án nhìn rất tốt ở góc độ ý tưởng, nhưng khi đưa lãi vay, vốn lưu động, thời gian xây dựng và doanh thu thực tế vào mô hình tài chính thì hiệu quả không còn như ban đầu.

Phát hiện điều này trước khi đầu tư là một lợi thế, không phải thất bại.

Chủ đầu tư vẫn có thể điều chỉnh quy mô, cơ cấu vốn, tiến độ, phương án kinh doanh hoặc lựa chọn địa điểm phù hợp hơn. Những điều chỉnh này càng làm sớm, chi phí càng thấp.

Chủ đầu tư nên chuẩn bị gì ngay từ buổi tư vấn đầu tiên?

Không cần đợi đủ toàn bộ giấy tờ mới có thể trao đổi.

Chủ đầu tư chỉ cần chuẩn bị những thông tin ban đầu như:

Ý tưởng dự án và sản phẩm, dịch vụ dự kiến;
Địa điểm hoặc khu vực muốn đầu tư;
Quy mô dự kiến;
Thông tin về đất, tài sản hoặc doanh nghiệp hiện có;
Số vốn tự có có thể tham gia;
Nhu cầu vay vốn dự kiến;
Tiến độ mong muốn triển khai dự án;
Báo giá, hợp đồng nguyên tắc hoặc thông tin thị trường nếu đã có.

Từ những dữ liệu này, đơn vị tư vấn có kinh nghiệm có thể giúp chủ đầu tư xác định lộ trình phù hợp: dự án có thể phải thực hiện thủ tục đầu tư nào, cần chuẩn bị những nội dung gì cho ngân hàng và công việc nào cần làm trước.

Một dự án chỉ nên có một câu chuyện cốt lõi.

Đó là câu chuyện về địa điểm, quy mô, nhu cầu vốn, nguồn vốn, thị trường và dòng tiền của chính dự án đó.

Cơ quan nhà nước cần nhìn thấy dự án có cơ sở để triển khai.

Ngân hàng cần nhìn thấy dự án có cơ sở để trả nợ.

Nếu hai câu chuyện này được chuẩn bị từ đầu trên cùng một nền dữ liệu, chủ đầu tư sẽ tiết kiệm được thời gian, chi phí và quan trọng nhất là tránh được những điều chỉnh không cần thiết khi dự án đã đi quá xa.

Lapduan.vn hỗ trợ rà soát lộ trình thủ tục đầu tư, xây dựng tổng mức đầu tư, phương án tài chính, nhu cầu vốn theo tiến độ và hồ sơ vay vốn phù hợp với từng dự án thực tế.

Email: vuthao@lapduan.vn
Điện thoại/Zalo: 0918242186 / 0832832083

Lapduan.vn – Giải pháp cho dự án đầu tư hiệu quả.