Lãi vay trong thời gian xây dựng dự án: Vì sao dễ bị bỏ sót và làm tổng mức đầu tư thiếu vốn?

Nhiều chủ đầu tư tính khá kỹ tiền đất, xây dựng, thiết bị và vốn lưu động. Nhưng đến khi dự án kéo dài hơn dự kiến, mới phát hiện một khoản chi tăng lên rất nhanh: lãi vay trong thời gian đầu tư.

Có người chỉ lấy tổng số tiền dự kiến vay nhân với một mức lãi suất cố định. Có người lại bỏ hẳn khoản này vì cho rằng dự án chưa vận hành thì chưa cần tính.

Cả hai cách đều có thể làm tổng mức đầu tư thiếu thực tế.

Lãi vay không phát sinh một lần. Nó phụ thuộc vào số tiền giải ngân thực tế, thời điểm giải ngân, tiến độ đầu tư và thời gian dự án chưa tạo ra dòng tiền.

Vì vậy, lãi vay trong thời gian xây dựng không chỉ là một con số trong bảng chi phí. Đây là khoản cần được tính song hành với kế hoạch giải ngân và tiến độ thực hiện dự án.

Lãi vay trong thời gian đầu tư là gì?

Đây là khoản lãi phát sinh đối với phần vốn vay được sử dụng trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư, xây dựng, mua sắm thiết bị, lắp đặt và chạy thử trước khi dự án đi vào hoạt động ổn định.

Ví dụ, dự án dự kiến vay 15 tỷ đồng trong 18 tháng. Nhưng ngân hàng không nhất thiết giải ngân toàn bộ 15 tỷ đồng ngay từ đầu.

Vốn có thể được giải ngân theo từng đợt: một phần cho xây dựng, một phần cho thiết bị, phần còn lại khi hoàn thành khối lượng hoặc đáp ứng điều kiện giải ngân.

Do đó, lãi vay cần được tính dựa trên dư nợ theo từng giai đoạn, không nên tính đơn giản trên toàn bộ khoản vay ngay từ ngày đầu.

Vì sao khoản lãi này thường bị bỏ sót?

Thứ nhất, nhiều chủ đầu tư mới chỉ nhìn vào chi phí “nhìn thấy được” như xây dựng, thiết bị và tiền đất.

Thứ hai, tiến độ dự án thường được lập khá lạc quan. Khi thời gian xây dựng kéo dài thêm vài tháng, lãi vay phát sinh có thể tăng đáng kể.

Thứ ba, có người nghĩ lãi vay chỉ là chi phí sau khi dự án đi vào kinh doanh. Nhưng trên thực tế, ngay khi có khoản vay được giải ngân, nghĩa vụ trả lãi thường đã bắt đầu theo thỏa thuận tín dụng.

Nếu không có khoản dự phòng phù hợp, dự án có thể rơi vào tình trạng công trình chưa xong nhưng vốn đã thiếu.

Lãi vay phụ thuộc vào những yếu tố nào?

Một phương án cần xem xét ít nhất các yếu tố sau:

Tổng số vốn vay dự kiến;
Tiến độ giải ngân theo từng tháng hoặc quý;
Lãi suất dự kiến và khả năng biến động;
Thời gian xây dựng, lắp đặt, chạy thử;
Thời gian ân hạn gốc nếu có;
Nguồn tiền trả lãi trong giai đoạn dự án chưa có doanh thu;
Kịch bản khi tiến độ kéo dài hoặc chi phí đầu tư tăng.

Đây là lý do kế hoạch giải ngân và tổng mức đầu tư phải được xây dựng cùng nhau.

Ví dụ đơn giản

Giả sử dự án dự kiến vay 12 tỷ đồng, thực hiện trong 12 tháng.

Trong ba tháng đầu, ngân hàng mới giải ngân 3 tỷ đồng cho phần xây dựng. Các tháng tiếp theo mới giải ngân thêm theo khối lượng hoàn thành và hợp đồng mua thiết bị.

Nếu chủ đầu tư lấy 12 tỷ đồng nhân với lãi suất cho cả 12 tháng, con số có thể cao hơn thực tế ở giai đoạn đầu. Nhưng nếu dự án chậm tiến độ và số dư nợ kéo dài, tổng lãi vay thực tế lại có thể tăng cao hơn dự kiến ban đầu.

Điều cần tính không phải chỉ là “vay bao nhiêu”.

Mà là: vay khi nào, giải ngân bao nhiêu, dư nợ còn lại trong bao lâu và tiền trả lãi lấy từ đâu.

Tiến độ chậm tác động thế nào đến lãi vay?

Khi dự án chậm, chi phí không chỉ tăng ở phần xây dựng hay nhân công.

Lãi vay cũng tiếp tục phát sinh trong khi dự án chưa vận hành, chưa có doanh thu để bù đắp.

Chậm ba tháng có thể đồng thời dẫn đến:

Lãi vay tăng;
Chi phí dự phòng bị thu hẹp;
Thời điểm trả nợ phải điều chỉnh;
Nhu cầu vốn lưu động tăng;
Dòng tiền dự án căng hơn trong giai đoạn đầu.

Vì vậy, khi điều chỉnh tiến độ đầu tư, chủ đầu tư không nên chỉ sửa ngày hoàn thành. Cần rà soát lại tổng mức đầu tư, kế hoạch giải ngân, lãi vay và phương án trả nợ.

Ba lỗi thường gặp

1. Tính lãi vay bằng một tỷ lệ chung cho toàn bộ dự án

Cách này nhanh nhưng thường không phản ánh đúng dư nợ thực tế theo từng đợt giải ngân.

2. Không bố trí nguồn trả lãi trong giai đoạn chưa vận hành

Dự án có thể chưa tạo doanh thu, nhưng lãi vay vẫn đến hạn. Chủ đầu tư cần biết rõ nguồn nào sẽ thanh toán khoản này.

3. Không cập nhật lãi vay khi tiến độ thay đổi

Mỗi lần tiến độ kéo dài, chi phí lãi vay và nhu cầu vốn cần được rà soát lại. Nếu bỏ qua, phương án tài chính dễ thiếu thực tế.

Lãi vay trong thời gian đầu tư là một phần quan trọng của tổng mức đầu tư, kế hoạch vốn và dòng tiền dự án. Bạn có thể xem thêm Tổng mức đầu tư & phương án tài chính dự án để hiểu rõ hơn cách xây dựng các chỉ tiêu này.

Bạn có thể xem thêm:

Lapduan.vn hỗ trợ chủ đầu tư rà soát tổng mức đầu tư, kế hoạch giải ngân, chi phí lãi vay, cơ cấu nguồn vốn và phương án tài chính phù hợp với điều kiện thực tế.

Email: vuthao@lapduan.vn
Điện thoại/Zalo: 0918242186 / 0832832083

Lapduan.vn – Giải pháp cho dự án đầu tư hiệu quả.