Dự án có lãi trên giấy nhưng vẫn khó vay vốn ngân hàng: 7 lý do chủ đầu tư cần biết

Nhiều chủ đầu tư mang đến ngân hàng một phương án tài chính khá đẹp: doanh thu tăng đều, lợi nhuận dương, thời gian hoàn vốn hợp lý và giá trị tài sản bảo đảm cũng không nhỏ.

Nhưng sau nhiều vòng trao đổi, hồ sơ vẫn chưa được chấp thuận hoặc khoản vay được duyệt thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

Điều này khiến không ít người băn khoăn: “Dự án có hiệu quả, vì sao ngân hàng vẫn không cho vay?”

Câu trả lời nằm ở chỗ: một dự án có lãi trên giấy chưa chắc đã có đủ khả năng trả nợ trong thực tế.

Ngân hàng không chỉ xem dự án có thể tạo ra lợi nhuận hay không. Họ cần thấy dòng tiền sẽ về vào thời điểm nào, chủ đầu tư có thực sự tham gia vốn hay không, tài sản bảo đảm có đủ điều kiện, và nếu kế hoạch không thuận lợi thì khoản vay được bảo vệ bằng cách nào.

Ngân hàng nhìn dự án khác với chủ đầu tư như thế nào?

Chủ đầu tư thường nhìn dự án bằng kỳ vọng phát triển: thị trường có nhu cầu, vị trí thuận lợi, sản phẩm có tiềm năng, tài sản sau đầu tư sẽ tăng giá.

Ngân hàng nhìn dự án từ góc độ thu hồi nợ: tiền cho vay được giải ngân khi nào, nguồn nào trả lãi hàng tháng, nguồn nào trả nợ gốc, và rủi ro sẽ được kiểm soát ra sao nếu doanh thu thấp hơn dự kiến.

Hai cách nhìn này không đối lập. Nhưng nếu hồ sơ chỉ có câu chuyện tăng trưởng mà thiếu kế hoạch trả nợ cụ thể, ngân hàng sẽ khó đánh giá được mức độ an toàn của khoản vay.

Ví dụ, một cơ sở lưu trú dự kiến có lãi ngay trong năm đầu. Tuy nhiên, ngân hàng sẽ hỏi thêm: công suất phòng dự kiến đạt bao nhiêu từ tháng thứ nhất? Mùa thấp điểm ra sao? Trong thời gian đầu khách chưa ổn định, tiền nào để trả lương, điện nước và lãi vay?

Lợi nhuận của cả năm có thể dương, nhưng nếu dòng tiền âm liên tục trong những tháng đầu, dự án vẫn có thể gặp khó khăn khi trả nợ đúng hạn.

1. Doanh thu dự kiến chưa có cơ sở thuyết phục

Nhiều phương án tài chính xây doanh thu bằng cách lấy công suất thiết kế nhân với giá bán kỳ vọng. Cách tính này đơn giản, nhưng chưa phản ánh đầy đủ thị trường thực tế.

Ngân hàng thường quan tâm:

Khách hàng mục tiêu là ai và nhu cầu có thật không?
Sản phẩm đã có đơn hàng, hợp đồng nguyên tắc hoặc đối tác đầu ra chưa?
Giá bán dự kiến dựa trên dữ liệu nào?
Công suất khai thác tăng dần hay được giả định đạt cao ngay từ đầu?
Khi thị trường cạnh tranh hơn, doanh thu có còn giữ được không?

Một con số doanh thu thận trọng, có căn cứ từ khảo sát thị trường, báo giá, hợp đồng, số liệu vận hành tương tự hoặc kế hoạch bán hàng rõ ràng thường đáng tin hơn nhiều so với một bảng doanh thu rất cao nhưng không giải thích được nguồn hình thành.

2. Có lợi nhuận nhưng không có dòng tiền để trả nợ đúng kỳ

Lợi nhuận và dòng tiền không phải là một.

Một doanh nghiệp có thể ghi nhận doanh thu, thậm chí có lãi, nhưng vẫn thiếu tiền mặt nếu khách hàng thanh toán chậm, hàng tồn kho lớn hoặc phải chi tiền trước để mua nguyên liệu.

Trong khi đó, lãi vay thường phải trả theo tháng hoặc theo quý. Nợ gốc cũng có lịch trả cụ thể.

Vì vậy, phương án vay vốn cần thể hiện được dòng tiền theo từng kỳ, tối thiểu trong giai đoạn đầu vận hành. Chủ đầu tư cần biết rõ:

Tháng nào bắt đầu có doanh thu?
Tiền bán hàng thu được sau bao lâu?
Khoản chi lớn nhất rơi vào thời điểm nào?
Trong giai đoạn chưa đạt điểm hòa vốn, tiền trả lãi lấy từ đâu?
Lịch trả nợ có phù hợp với chu kỳ kinh doanh không?

Một dự án có lãi sau ba năm nhưng phải trả nợ gốc quá sớm có thể không phù hợp với cơ cấu tín dụng dự kiến.

3. Vốn tự có chưa rõ ràng hoặc chưa sẵn sàng tham gia

Trong hồ sơ, vốn chủ sở hữu đôi khi được ghi theo tỷ lệ hợp lý. Nhưng ngân hàng cần thấy nguồn vốn đó có thật, hợp pháp và sẵn sàng đưa vào dự án.

Nguồn vốn tự có có thể là tiền mặt, tiền gửi, lợi nhuận tích lũy, vốn góp của thành viên hoặc tài sản hợp pháp. Tuy nhiên, từng loại nguồn lực có cách chứng minh và khả năng sử dụng khác nhau.

Một khu đất có giá trị có thể hỗ trợ năng lực tài chính hoặc làm tài sản bảo đảm. Nhưng điều đó không đồng nghĩa chủ đầu tư có ngay tiền mặt để thanh toán chi phí xây dựng, mua thiết bị và vốn lưu động.

Ngân hàng thường e ngại khi chủ đầu tư dự kiến dùng phần lớn vốn vay cho các khoản phải chi đầu tiên, còn vốn tự có chỉ thể hiện trên bảng tính mà chưa có kế hoạch bố trí cụ thể.

Bạn có thể xem thêm bài viết: Có bao nhiêu vốn tự có thì nên làm dự án đầu tư?

4. Tổng mức đầu tư chưa tính đủ nên nhu cầu vay thiếu thực tế

Một hồ sơ vay vốn không chỉ cần xác định “muốn vay bao nhiêu”, mà phải trả lời “dự án thực sự cần bao nhiêu vốn”.

Nếu tổng mức đầu tư mới gồm tiền đất, xây dựng và thiết bị, nhưng bỏ qua chi phí tư vấn, đấu nối hạ tầng, thuế, dự phòng, lãi vay trong giai đoạn đầu tư hoặc vốn lưu động, khoản vay dự kiến có thể không đủ ngay khi dự án triển khai.

Khi đó, chủ đầu tư dễ rơi vào tình huống xin vay bổ sung trong lúc công trình đang dở dang. Rủi ro của ngân hàng cũng tăng vì dự án chưa có nguồn thu mà đã thiếu vốn hoàn thành.

Ngân hàng thường đánh giá cao phương án có tổng mức đầu tư được bóc tách hợp lý, có báo giá hoặc căn cứ rõ ràng và có khoản dự phòng phù hợp.

Xem thêm: Tổng mức đầu tư dự án gồm những gì? 8 khoản chi phí dễ bị bỏ sót

5. Tài sản bảo đảm có giá trị nhưng chưa đủ điều kiện nhận bảo đảm

“Có tài sản” không hoàn toàn đồng nghĩa với “có tài sản bảo đảm phù hợp”.

Khi xem xét tài sản, tổ chức tín dụng thường phải đánh giá tính pháp lý, quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, tình trạng tranh chấp, hạn chế giao dịch, khả năng định giá và khả năng xử lý khi cần thiết.

Ví dụ, tài sản có thể đang thế chấp ở nơi khác, hồ sơ pháp lý chưa hoàn chỉnh, quyền tài sản chưa hình thành rõ, hoặc giá trị định giá thấp hơn kỳ vọng của chủ đầu tư.

Vì vậy, trước khi xây phương án vay, chủ đầu tư nên rà soát sớm danh mục tài sản có thể dùng làm bảo đảm, tình trạng pháp lý và dư địa bảo đảm thực tế.

6. Kế hoạch đầu tư và phương án vay vốn không khớp nhau

Hồ sơ đầu tư có thể ghi dự án thực hiện trong 24 tháng, nhưng phương án vay lại dự kiến giải ngân và trả nợ theo một lịch hoàn toàn khác. Hoặc phương án kinh doanh dự kiến doanh thu bắt đầu từ năm thứ hai, trong khi lịch trả nợ gốc lại bắt đầu ngay sau khi giải ngân.

Khi các con số không cùng một nền dữ liệu, ngân hàng sẽ khó tin tưởng vào tính khả thi của hồ sơ.

Nội dung	Cần khớp với điều gì?
Tiến độ đầu tư	Kế hoạch giải ngân vốn tự có và vốn vay
Tổng mức đầu tư	Báo giá, dự toán, nhu cầu vốn và cơ cấu nguồn vốn
Kế hoạch doanh thu	Thời điểm vận hành và năng lực khai thác thực tế
Dòng tiền trả nợ	Chu kỳ thu tiền, chi phí vận hành và điều kiện khoản vay
Tài sản bảo đảm	Giá trị, pháp lý và nhu cầu cấp tín dụng dự kiến

Một dự án, một phương án tài chính và một hồ sơ vay vốn nên được xây dựng song hành, thay vì mỗi bộ hồ sơ làm theo một bộ số liệu riêng.

7. Không có phương án khi tình huống xấu xảy ra

Không ngân hàng nào yêu cầu dự án phải không có rủi ro.

Điều họ cần nhìn thấy là chủ đầu tư đã nhận diện rủi ro và có cách xử lý hợp lý hay chưa.

Một phương án vay vốn sẽ đáng tin hơn nếu có các giả định kiểm tra như:

Doanh thu chỉ đạt 70%–80% kế hoạch thì khả năng trả nợ ra sao?
Chi phí đầu tư tăng thì nguồn dự phòng ở đâu?
Tiến độ chậm vài tháng thì lãi vay phát sinh thế nào?
Khách hàng thanh toán chậm thì có cần tăng vốn lưu động không?
Nếu chưa vay được toàn bộ số tiền dự kiến, dự án có thể điều chỉnh quy mô hay triển khai theo giai đoạn không?

Đây không phải là cách làm phương án kém hấp dẫn. Ngược lại, đó là dấu hiệu chủ đầu tư hiểu dự án của mình và có khả năng quản trị khi thị trường thay đổi.

Trước khi nộp hồ sơ vay, chủ đầu tư nên chuẩn bị gì?

Thuyết minh rõ mô hình kinh doanh, khách hàng, thị trường và tiến độ đầu tư.
Tổng mức đầu tư có căn cứ, thể hiện đủ chi phí đầu tư, dự phòng và vốn lưu động.
Cơ cấu nguồn vốn, xác định rõ phần vốn tự có, vốn vay và thời điểm tham gia từng nguồn.
Dự kiến doanh thu, chi phí và dòng tiền theo từng giai đoạn.
Kế hoạch trả lãi, trả nợ gốc phù hợp với chu kỳ tạo tiền của dự án.
Hồ sơ pháp lý của chủ đầu tư, dự án và tài sản dự kiến bảo đảm.
Kịch bản dự phòng khi tiến độ chậm, chi phí tăng hoặc doanh thu thấp hơn kế hoạch.

Một hồ sơ vay vốn tốt không phải là hồ sơ đưa ra những con số lạc quan nhất.

Đó là hồ sơ giúp ngân hàng hiểu dự án, thấy được nguồn trả nợ và tin rằng chủ đầu tư vẫn có phương án kiểm soát tình hình khi thực tế không diễn ra đúng như dự kiến.

Lapduan.vn hỗ trợ chủ đầu tư lập và rà soát phương án tài chính, tổng mức đầu tư, dòng tiền trả nợ, cơ cấu nguồn vốn và hồ sơ vay vốn phù hợp với điều kiện thực tế.

Email: vuthao@lapduan.vn
Điện thoại/Zalo: 0918242186 / 0832832083

Lapduan.vn – Giải pháp cho dự án đầu tư hiệu quả.