Tổng mức đầu tư dự án gồm những gì? 8 khoản chi phí dễ bị bỏ sót

Nhiều chủ đầu tư khi chuẩn bị làm dự án thường bắt đầu bằng hai con số: giá đất và chi phí xây dựng.

Sau đó cộng thêm một khoản để mua máy móc, thiết bị, nội thất… rồi cho rằng như vậy đã hình dung được tổng số tiền cần có.

Nhưng thực tế, rất nhiều dự án không đội vốn vì xây dựng sai hoàn toàn. Dự án đội vốn vì ngay từ đầu chủ đầu tư đã chưa tính đủ những khoản bắt buộc phải chi.

Đến khi thủ tục kéo dài, giá vật tư thay đổi, thiết bị phải điều chỉnh, ngân hàng yêu cầu bổ sung hồ sơ, hoặc công trình xây xong mà chưa có tiền để vận hành, chủ đầu tư mới nhận ra: con số ban đầu chỉ là một phần của nhu cầu vốn thực tế.

Tổng mức đầu tư không phải là một con số để “làm cho vừa” với số tiền đang có hoặc số tiền muốn vay.

Đó là bức tranh tài chính đầy đủ của dự án, từ lúc chuẩn bị đến khi có thể vận hành ổn định.

Tổng mức đầu tư là gì?

Có thể hiểu đơn giản, tổng mức đầu tư là toàn bộ số vốn dự kiến cần để thực hiện dự án theo quy mô, địa điểm, công nghệ và tiến độ đã lựa chọn.

Con số này thường được sử dụng để:

Xác định quy mô vốn của dự án trong hồ sơ đầu tư;
Xây dựng cơ cấu vốn chủ sở hữu, vốn vay và nguồn vốn khác;
Lập kế hoạch giải ngân theo từng giai đoạn;
Tính chi phí, doanh thu, hiệu quả tài chính và dòng tiền;
Làm cơ sở trao đổi với ngân hàng, đối tác, nhà thầu hoặc nhà đầu tư góp vốn.

Vì vậy, tổng mức đầu tư không chỉ cần “đúng ở thời điểm nộp hồ sơ”. Nó cần đủ logic để khi triển khai thực tế, chủ đầu tư biết tiền sẽ được chi vào đâu, chi khi nào và lấy từ nguồn nào.

Vì sao dự án thường thiếu tiền dù đã có dự toán xây dựng?

Vì dự toán xây dựng chỉ trả lời cho một phần công việc: xây công trình hết bao nhiêu tiền.

Trong khi một dự án còn có thể phát sinh chi phí chuẩn bị đầu tư, chi phí đất đai, tư vấn, quản lý, thiết bị, thuế, lãi vay, dự phòng và vốn lưu động.

Ví dụ, chủ đầu tư dự kiến làm một cơ sở sản xuất với chi phí xây dựng và máy móc là 15 tỷ đồng. Nhưng khi triển khai có thể phải trả thêm tiền khảo sát, thiết kế, thẩm tra, phòng cháy chữa cháy, đấu nối hạ tầng, chi phí vận chuyển – lắp đặt thiết bị, thuế GTGT chưa được bố trí đúng thời điểm, lãi vay trong giai đoạn xây dựng và vốn để mua nguyên liệu trước khi bán được hàng.

Nếu các khoản này không được tính từ đầu, dự án có thể vẫn hoàn thành về mặt công trình, nhưng lại không đủ nguồn lực để bắt đầu kinh doanh.

Đây là tình trạng rất hay gặp: tài sản đã hình thành nhưng dòng tiền đã cạn.

8 nhóm chi phí chủ đầu tư cần rà soát

Tùy loại dự án, cơ cấu chi phí sẽ khác nhau. Tuy nhiên, khi lập tổng mức đầu tư, chủ đầu tư nên rà soát tối thiểu các nhóm sau.

Nhóm chi phí	Nội dung cần xem xét
1. Chuẩn bị đầu tư	Khảo sát, quy hoạch, tư vấn, lập hồ sơ, thiết kế, thủ tục và các chi phí chuẩn bị khác
2. Đất đai và mặt bằng	Nhận chuyển nhượng, thuê đất, bồi thường – giải phóng mặt bằng, san nền, hạ tầng đầu nối nếu có
3. Xây dựng	Nhà xưởng, công trình, hạ tầng kỹ thuật, đường nội bộ, cấp điện, cấp thoát nước, cảnh quan
4. Thiết bị	Mua sắm, vận chuyển, bảo hiểm, lắp đặt, chạy thử, đào tạo vận hành, phần mềm hoặc công nghệ đi kèm
5. Quản lý và tư vấn	Quản lý dự án, giám sát, thẩm tra, kiểm định, nghiệm thu, tư vấn chuyên ngành
6. Thuế, phí và chi phí liên quan	Thuế GTGT, lệ phí, bảo hiểm, kiểm định, chi phí kết nối hạ tầng và các nghĩa vụ phát sinh phù hợp dự án
7. Dự phòng	Khối lượng phát sinh, biến động giá, điều chỉnh thiết kế, kéo dài tiến độ và các rủi ro hợp lý
8. Vốn lưu động và chi phí tài chính	Nguyên liệu, hàng hóa, nhân công, marketing, chi phí vận hành ban đầu, lãi vay và nhu cầu tiền mặt

Không phải dự án nào cũng có toàn bộ các khoản trên. Nhưng nếu không lập danh sách để kiểm tra, chủ đầu tư rất dễ bỏ qua những khoản mình chưa từng chi ở các dự án trước.

1. Chi phí chuẩn bị đầu tư: nhỏ từng khoản, lớn khi cộng lại

Ở giai đoạn đầu, nhiều người cho rằng chi phí khảo sát, tư vấn, thiết kế, đo đạc hoặc hoàn thiện hồ sơ không đáng kể nên chưa đưa vào phương án vốn.

Nhưng với dự án có đất đai, xây dựng, yêu cầu chuyên ngành hoặc cần làm việc với ngân hàng, khoản chi chuẩn bị có thể kéo dài qua nhiều tháng. Có trường hợp hồ sơ phải điều chỉnh theo quy hoạch, theo yêu cầu của cơ quan quản lý hoặc theo phương án tài chính mới.

Điều cần lưu ý không chỉ là tổng số tiền, mà là thời điểm phải chi. Phần lớn chi phí chuẩn bị phát sinh trước khi dự án tạo ra doanh thu và có thể trước cả khi khoản vay được giải ngân.

2. Chi phí đất đai, mặt bằng và hạ tầng: đừng chỉ nhìn giá lô đất

Một khu đất có giá mua hoặc giá thuê hấp dẫn chưa đồng nghĩa với tổng chi phí địa điểm thấp.

Chủ đầu tư cần nhìn thêm hiện trạng sử dụng đất, khả năng tiếp cận giao thông, điện, nước, thoát nước, xử lý chất thải và các công việc phải làm để biến địa điểm đó thành nơi có thể triển khai dự án.

Có những địa điểm giá ban đầu thấp, nhưng sau đó phải chi nhiều cho san nền, đường vào, trạm điện, cấp nước, xử lý nước thải hoặc cải tạo công trình cũ. Khi các chi phí này chưa được tính đủ, tổng mức đầu tư sẽ bị lệch ngay từ nền móng.

3. Chi phí xây dựng: phải gắn với quy mô và tiêu chuẩn vận hành

Sai lầm phổ biến là lấy đơn giá xây dựng bình quân nhân với diện tích sàn rồi coi đó là toàn bộ chi phí xây dựng.

Một công trình cùng diện tích nhưng yêu cầu kết cấu, tải trọng, phòng cháy chữa cháy, kho lạnh, hệ thống xử lý, hoàn thiện hoặc hạ tầng kỹ thuật khác nhau thì chi phí có thể khác rất xa.

Ngoài phần công trình chính, nhiều dự án còn cần tính đến các hạng mục phụ trợ như cổng, hàng rào, sân bãi, kho, đường nội bộ, hệ thống điện nước, thoát nước, cây xanh, biển bảng hoặc khu vực phục vụ vận hành.

4. Thiết bị: giá mua chưa phải là giá đưa vào sử dụng

Khi mua thiết bị, chủ đầu tư thường nhìn vào báo giá của nhà cung cấp.

Nhưng để một dây chuyền hay một hệ thống hoạt động được, có thể còn có các chi phí như vận chuyển, bốc xếp, bảo hiểm, lắp đặt, đấu nối, chạy thử, hiệu chỉnh, đào tạo nhân sự, bảo trì ban đầu và vật tư phụ trợ.

Tổng mức đầu tư cần tính theo chi phí để thiết bị sẵn sàng hoạt động, không chỉ theo giá niêm yết trên báo giá.

5. Thuế GTGT và các khoản phải chi theo thời điểm

Một lỗi thường gặp trong bảng vốn là cộng hoặc trừ thuế GTGT một cách máy móc.

Về dài hạn, tùy điều kiện và quy định thuế áp dụng, một phần thuế GTGT đầu vào có thể được khấu trừ hoặc hoàn. Tuy nhiên, trong giai đoạn đầu tư, chủ đầu tư vẫn có thể phải thanh toán khoản thuế này theo hóa đơn và tiến độ hợp đồng.

Nói cách khác, một khoản có thể được xử lý về thuế sau này vẫn có thể tạo áp lực tiền mặt ở hiện tại.

Vì vậy, khi xây dựng phương án vốn, cần phân biệt hai câu hỏi:

Khoản nào cấu thành chi phí của dự án?
Khoản nào cần tiền mặt để thanh toán tại từng thời điểm?

6. Chi phí dự phòng: không phải để làm đẹp con số

Nhiều bảng tổng mức đầu tư ghi dự phòng rất thấp hoặc bỏ hẳn khoản này để tổng vốn “dễ chấp nhận” hơn.

Đó là cách làm khá rủi ro.

Trong quá trình triển khai, dự án có thể thay đổi vì giá vật liệu, thay đổi thiết kế, yêu cầu kỹ thuật, chậm mặt bằng, chậm thủ tục, biến động tỷ giá hoặc những công việc thực tế chỉ phát hiện khi thi công.

Dự phòng không phải là khoản để chi tùy ý. Đây là phần được tính có cơ sở để dự án có khả năng chịu đựng những biến động hợp lý.

7. Lãi vay trong thời gian đầu tư: khoản dễ làm mô hình tài chính thay đổi

Với dự án sử dụng vốn vay, lãi vay không chỉ là một dòng chi phí sau khi dự án đi vào hoạt động.

Trong giai đoạn xây dựng, khoản vay có thể được giải ngân theo tiến độ. Lãi phát sinh phụ thuộc vào số tiền đã giải ngân, thời điểm giải ngân, thời gian xây dựng, thời gian ân hạn và điều kiện tín dụng thực tế.

Nếu tiến độ kéo dài, lãi vay có thể tăng. Vì vậy, chủ đầu tư không nên ước lượng lãi vay bằng một tỷ lệ cố định cho toàn bộ dự án. Cần lập kế hoạch giải ngân và dòng tiền theo từng giai đoạn.

8. Vốn lưu động: khoản quyết định dự án có “sống” được sau khai trương hay không

Đây là khoản bị bỏ sót nhiều nhất.

Một dự án có thể hoàn thành xây dựng, lắp máy móc và đủ điều kiện mở cửa. Nhưng ngày đầu vận hành vẫn cần tiền để mua nguyên liệu hoặc hàng hóa, trả lương, thanh toán điện nước, vận chuyển, marketing, bảo trì, trả lãi vay và chờ khách hàng thanh toán.

Nếu toàn bộ tiền đã dồn vào tài sản cố định, dự án sẽ buộc phải vận hành cầm chừng, vay bổ sung hoặc chậm thanh toán cho nhà cung cấp.

Một phương án đầu tư tốt cần trả lời được câu hỏi:

Sau ngày dự án mở cửa, còn bao nhiêu tiền để dự án đi đến lúc doanh thu đủ ổn định?

Khi tổng mức đầu tư thay đổi, không thể chỉ sửa một con số

Giả sử chi phí thiết bị tăng thêm 2 tỷ đồng.

Nhiều người chỉ sửa dòng “tổng mức đầu tư” từ 20 tỷ lên 22 tỷ. Nhưng việc tăng vốn này thường kéo theo hàng loạt nội dung cần rà soát lại:

Vốn chủ sở hữu có cần tăng không?
Khoản vay có thay đổi không?
Tiến độ giải ngân có thay đổi không?
Lãi vay phát sinh thêm bao nhiêu?
Khấu hao và chi phí vận hành có thay đổi không?
Dòng tiền có còn đủ để trả nợ theo kế hoạch không?

Đây là lý do hồ sơ đầu tư, tổng mức đầu tư và phương án vay vốn cần được xây dựng trên cùng một nền dữ liệu. Bạn có thể xem thêm bài viết: Một dự án, hai bộ hồ sơ: Vì sao nên làm song hành hồ sơ chấp thuận đầu tư và hồ sơ vay vốn?

Ba dấu hiệu cho thấy tổng mức đầu tư đang được tính quá sơ sài

Chủ đầu tư nên dừng lại rà soát khi thấy một trong các dấu hiệu sau:

Tổng mức đầu tư chủ yếu được suy ra từ một báo giá xây dựng hoặc một báo giá thiết bị;
Chưa có dự kiến về vốn lưu động, lãi vay và khoản dự phòng;
Cơ cấu vốn được xác định theo số tiền muốn vay, thay vì dựa trên nhu cầu vốn thực tế.

Một dự án có thể chưa cần chốt toàn bộ báo giá ngay từ đầu. Nhưng từng nhóm chi phí phải có căn cứ: suất vốn tham khảo, báo giá sơ bộ, khối lượng dự kiến, kinh nghiệm dự án tương tự hoặc giả định được ghi rõ.

Một dự án không chắc chắn hơn vì ghi tổng vốn thật thấp.

Một dự án chắc chắn hơn khi chủ đầu tư nhìn thấy đủ các khoản phải chi, có phương án cho những biến động hợp lý và còn giữ được dòng tiền để vận hành.

Lapduan.vn hỗ trợ chủ đầu tư rà soát tổng mức đầu tư, cơ cấu nguồn vốn, nhu cầu vốn lưu động, phương án tài chính và hồ sơ dự án phù hợp với điều kiện thực tế.

Email: vuthao@lapduan.vn
Điện thoại/Zalo: 0918242186 / 0832832083

Lapduan.vn – Giải pháp cho dự án đầu tư hiệu quả.