Tổng mức đầu tư tính trước hay sau VAT? Nhiều nhà đầu tư đang nhầm ở điểm này

Khi tư vấn lập dự án, một câu hỏi chúng tôi gặp rất thường xuyên là:

“Tổng mức đầu tư ghi trước VAT hay sau VAT?”

Nghe có vẻ chỉ là chênh lệch một dòng thuế. Nhưng với dự án vài tỷ, vài chục tỷ đồng, VAT có thể làm tổng vốn tăng thêm một khoản rất lớn.

Nhiều nhà đầu tư nhìn báo giá máy móc, chi phí xây dựng hoặc dự toán theo giá chưa VAT rồi cho rằng đó là tổng số tiền cần chuẩn bị. Đến khi ký hợp đồng, thanh toán cho nhà thầu, mua thiết bị, nộp thuế… mới thấy vốn thực tế thiếu đáng kể.

Cũng có trường hợp ngược lại: cùng một khoản VAT nhưng bị tính vào tổng mức đầu tư, vào chi phí tài sản và cả dòng tiền hiệu quả tài chính. Kết quả là số liệu bị chồng chéo, làm sai cách nhìn về hiệu quả dự án.

Vì vậy, cần phân biệt đúng ba việc: xác định tổng mức đầu tư xây dựng, chuẩn bị dòng tiền thực tế và tính hiệu quả tài chính của dự án.

Kết luận ngắn gọn: tổng mức đầu tư xây dựng được xác định sau VAT

Đối với dự án đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư phải phản ánh toàn bộ số vốn cần thiết để thực hiện dự án. Khi lập tổng mức đầu tư, các khoản mục được tổng hợp theo ba cột:

Giá trị trước thuế;
Thuế giá trị gia tăng;
Giá trị sau thuế.

Theo Thông tư 36/2026/TT-BXD, đang có hiệu lực từ ngày 01/7/2026, biểu tổng hợp tổng mức đầu tư xây dựng thể hiện rõ từng khoản chi phí trước thuế, thuế GTGT và giá trị sau thuế; tổng cộng là tổng mức đầu tư của dự án. Phụ lục I của Thông tư cũng xác định tổng mức đầu tư gồm chi phí bồi thường, xây dựng, thiết bị, quản lý dự án, tư vấn, chi phí khác và dự phòng.

Nói đơn giản:

Khi xác định tổng nhu cầu vốn để thực hiện dự án xây dựng, phải tính VAT của các khoản chi thuộc diện chịu VAT.

Không nên lấy giá trị trước VAT rồi ghi luôn là “tổng mức đầu tư”, vì số đó chưa phản ánh đầy đủ khoản tiền chủ đầu tư phải thanh toán trong quá trình triển khai.

Vì sao nhiều người vẫn nghĩ tổng mức đầu tư chỉ tính trước VAT?

Sự nhầm lẫn thường đến từ việc nhiều đơn giá, báo giá và định mức được công bố theo giá chưa VAT.

Ví dụ:

Báo giá thiết bị: 5 tỷ đồng chưa VAT;
Chi phí xây dựng theo dự toán: 10 tỷ đồng chưa VAT;
Chi phí tư vấn được tính theo tỷ lệ trên một số chi phí trước VAT;
Một số chỉ tiêu phục vụ quản lý chi phí cũng sử dụng giá trị trước VAT làm cơ sở tính.

Điều này là bình thường. Giá trị trước VAT được dùng để tính toán từng khoản mục một cách thống nhất. Nhưng sau khi xác định thuế GTGT tương ứng, khoản thuế này phải được tổng hợp để ra giá trị sau thuế và tổng vốn của dự án.

Vì thế, cần nhớ:

Trước VAT: là cơ sở tính giá, định mức và một số khoản chi phí;
Sau VAT: là số tiền thanh toán thực tế cho nhà cung cấp, nhà thầu;
Tổng mức đầu tư: cần thể hiện đầy đủ giá trị trước thuế, VAT và tổng giá trị sau thuế.

Ví dụ thực tế

Một dự án có các khoản đầu tư dự kiến như sau:

Khoản mục	Giá trị trước VAT
Xây dựng nhà xưởng	8 tỷ đồng
Máy móc, thiết bị	5 tỷ đồng
Tư vấn, quản lý dự án và chi phí khác	1 tỷ đồng
Chi phí dự phòng	1 tỷ đồng
Tổng cộng trước VAT	15 tỷ đồng

Giả sử các khoản chịu thuế có VAT là 1,4 tỷ đồng.

Khi đó, tổng số vốn dự kiến cần để triển khai là:

15 tỷ đồng + 1,4 tỷ đồng = 16,4 tỷ đồng.

Nếu chỉ ghi tổng mức đầu tư là 15 tỷ đồng, nhà đầu tư đang thiếu một khoản vốn đáng kể trong kế hoạch thanh toán.

Đây là nguyên nhân nhiều dự án “đủ vốn trên giấy” nhưng lại thiếu tiền khi bắt đầu mua sắm, thi công.

VAT được khấu trừ có phải vẫn đưa vào tổng mức đầu tư không?

Đây là điểm cần hiểu đúng nhất.

Có, VAT vẫn cần được thể hiện trong tổng mức đầu tư và kế hoạch vốn, bởi chủ đầu tư vẫn phải thanh toán VAT khi mua hàng hóa, dịch vụ hoặc nghiệm thu khối lượng.

Tuy nhiên, nếu doanh nghiệp đáp ứng điều kiện để khấu trừ thuế GTGT đầu vào, khoản VAT đó có cách xử lý khác khi hạch toán tài sản và đánh giá hiệu quả tài chính.

Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, phần thuế GTGT đầu vào được khấu trừ không được tính vào chi phí đầu tư xây dựng cơ bản để ghi nhận giá trị tài sản. Xem nội dung giải đáp của Bộ Tài chính.

Có thể hiểu theo ba góc độ:

Nội dung	VAT đầu vào được khấu trừ
Tổng mức đầu tư, kế hoạch vốn	Vẫn cần tính và thể hiện
Dòng tiền thanh toán ban đầu	Vẫn phải có tiền để thanh toán
Nguyên giá tài sản, chi phí dự án	Không tính vào nếu được khấu trừ
Phân tích NPV, IRR	Thường không đưa vào chi phí ròng nếu khoản thuế được khấu trừ hoặc hoàn lại

Vì vậy, nói “VAT được khấu trừ thì không cần tính” là không chính xác.

Đúng hơn phải là:

VAT được khấu trừ có thể không làm tăng chi phí ròng của dự án, nhưng vẫn làm tăng nhu cầu tiền tại thời điểm thanh toán.

Khi nào VAT trở thành chi phí thực sự của dự án?

VAT sẽ trở thành một phần chi phí thực tế nếu chủ đầu tư không được khấu trừ hoặc không được hoàn khoản thuế đó theo quy định pháp luật thuế.

Trường hợp này thường cần được tính vào nguyên giá tài sản, chi phí đầu tư và dòng tiền của dự án.

Do đó, trước khi lập phương án tài chính, nhà đầu tư cần xác định rõ:

Doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế nào;
Hoạt động đầu ra của dự án có thuộc đối tượng chịu thuế GTGT không;
Thuế GTGT đầu vào có đủ hóa đơn, chứng từ và điều kiện khấu trừ không;
Dự án có thuộc trường hợp được hoàn thuế hay không;
Thời điểm được khấu trừ hoặc hoàn thuế là khi nào.

Không nên mặc định mọi VAT đều được khấu trừ. Nhưng cũng không nên đưa toàn bộ VAT vào chi phí ròng của dự án khi doanh nghiệp thực tế có quyền khấu trừ.

Tổng mức đầu tư, vốn đầu tư và hiệu quả tài chính không phải là một con số giống nhau

Đây là điểm rất dễ gây tranh luận trong hồ sơ.

Một dự án nên có ít nhất ba cách nhìn về vốn:

1. Tổng mức đầu tư

Là toàn bộ nhu cầu vốn để triển khai dự án theo quy định và phạm vi đầu tư. Với dự án có xây dựng, hồ sơ cần thể hiện rõ giá trị trước thuế, VAT và giá trị sau thuế.

2. Nhu cầu vốn theo tiến độ

Là số tiền nhà đầu tư thực sự cần bố trí ở từng giai đoạn: giải phóng mặt bằng, xây dựng, mua thiết bị, chạy thử, nộp VAT, trả lãi vay và bổ sung vốn lưu động.

Nhu cầu này rất quan trọng khi lập hồ sơ vay vốn dự án. Ngân hàng không chỉ nhìn tổng vốn mà còn xem dự án cần tiền vào thời điểm nào và nguồn tiền đó đến từ đâu.

3. Dòng tiền để tính hiệu quả tài chính

Dùng để tính doanh thu, chi phí, lợi nhuận, NPV, IRR và thời gian hoàn vốn. Nếu VAT đầu vào được khấu trừ hoặc hoàn lại, cần xử lý đúng bản chất để không làm sai hiệu quả thực của dự án.

Cách trình bày an toàn trong hồ sơ dự án

Để tránh hiểu nhầm, không nên chỉ ghi một dòng:

“Tổng mức đầu tư: 20 tỷ đồng.”

Nên trình bày rõ:

Tổng mức đầu tư trước VAT: … đồng;
Thuế GTGT: … đồng;
Tổng mức đầu tư sau VAT: … đồng;
Trong đó, VAT đầu vào dự kiến được khấu trừ hoặc hoàn: … đồng;
Nhu cầu vốn thực tế theo tiến độ thanh toán: … đồng;
Vốn chủ sở hữu, vốn vay và nguồn vốn khác: … đồng.

Cách trình bày này giúp hồ sơ minh bạch hơn, đồng thời tránh việc một con số được dùng sai cho nhiều mục đích khác nhau.

Những sai lầm thường gặp

Ghi tổng mức đầu tư theo báo giá chưa VAT

Đây là lỗi phổ biến nhất. Nhà đầu tư lấy tổng các báo giá chưa thuế rồi coi đó là nhu cầu vốn cuối cùng.

Đưa VAT vào chi phí tài chính dù được khấu trừ

Việc này có thể làm chi phí đầu tư, khấu hao và chỉ tiêu hiệu quả tài chính bị cao hơn thực tế.

Bỏ VAT khỏi kế hoạch dòng tiền

Dù được khấu trừ, VAT vẫn phải thanh toán trước. Nếu không bố trí vốn theo tiến độ, dự án vẫn có thể thiếu tiền.

Không thống nhất giữa các hồ sơ

Tổng mức đầu tư trong báo cáo dự án, hồ sơ vay vốn, quyết định chủ trương đầu tư, hợp đồng, báo giá và phương án tài chính cần có logic thống nhất. Nếu một tài liệu ghi trước VAT, tài liệu khác ghi sau VAT mà không có thuyết minh, hồ sơ rất dễ bị yêu cầu giải trình.

Câu hỏi thường gặp

Tổng mức đầu tư ghi trong hồ sơ đầu tư có nên ghi rõ “đã bao gồm VAT” không?

Nên. Đây là cách rõ ràng nhất để tránh tranh luận. Nếu hồ sơ cần thể hiện giá trị trước VAT để so sánh hoặc tính toán, hãy ghi riêng từng chỉ tiêu và chốt tổng mức đầu tư sau VAT.

VAT được khấu trừ có làm giảm số tiền phải vay không?

Không hẳn. VAT được khấu trừ giúp giảm chi phí ròng của dự án, nhưng nhà đầu tư vẫn cần tiền để thanh toán VAT ban đầu. Vì vậy, cần tính cả thời điểm được khấu trừ hoặc hoàn thuế trong kế hoạch dòng tiền.

Có phải mọi chi phí trong tổng mức đầu tư đều chịu VAT?

Không. Tùy tính chất từng khoản chi và quy định thuế áp dụng. Một số khoản có thể không chịu VAT hoặc có thuế suất khác nhau. Vì vậy, không nên lấy toàn bộ tổng mức đầu tư trước thuế nhân với một mức thuế chung.

Tổng mức đầu tư không chỉ là phép cộng các báo giá. Đó là bức tranh đầy đủ về số vốn cần thiết để dự án được triển khai, vận hành và không bị thiếu tiền giữa chừng.

Với dự án đầu tư xây dựng, câu trả lời thực tế là: tổng mức đầu tư cần phản ánh giá trị sau VAT. Nhưng khi hạch toán tài sản và phân tích hiệu quả tài chính, phải xem xét riêng phần VAT có được khấu trừ hoặc hoàn hay không.

Lapduan.vn hỗ trợ xác định tổng mức đầu tư, rà soát VAT, nhu cầu vốn theo tiến độ và xây dựng phương án tài chính phù hợp với từng dự án.

Email: vuthao@lapduan.vn
Điện thoại/Zalo: 0918242186 / 0832832083

Lapduan.vn – Giải pháp cho dự án đầu tư hiệu quả.