Nghị định 274/2026/NĐ-CP: Quy định mới về đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án

Ngày 07/7/2026, Chính phủ ban hành Nghị định số 274/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh.

Nghị định có hiệu lực từ ngày 21/8/2026 và thiết lập khung pháp lý mới tương đối toàn diện từ việc xác định dự án phải tổ chức đấu thầu, công bố dự án, mời quan tâm, chuẩn bị và tổ chức đấu thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu đến ký kết hợp đồng và triển khai dự án sau khi lựa chọn được nhà đầu tư.

Đối với doanh nghiệp đang nghiên cứu cơ hội đầu tư, đặc biệt là các dự án đầu tư có sử dụng đất, việc xác định dự án có thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không là một trong những vấn đề cần làm rõ ngay từ giai đoạn chuẩn bị dự án.

Nghị định 274/2026/NĐ-CP điều chỉnh những nội dung nào?

Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đấu thầu đối với hoạt động lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư kinh doanh.

Phạm vi điều chỉnh bao gồm nhiều nội dung quan trọng như:

Các trường hợp dự án phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư;
Điều kiện đối với quỹ đất dự kiến thực hiện dự án;
Bảo đảm cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư;
Ưu đãi trong lựa chọn nhà đầu tư;
Chi phí lựa chọn nhà đầu tư;
Quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư;
Chỉ định nhà đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt;
Phương pháp, tiêu chuẩn đánh giá hồ sơ dự thầu;
Hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh;
Lựa chọn nhà đầu tư qua mạng và cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đầu tư;
Triển khai thực hiện dự án sau khi lựa chọn được nhà đầu tư.

Như vậy, Nghị định không chỉ điều chỉnh giai đoạn tổ chức đấu thầu mà còn liên quan trực tiếp đến quá trình chuẩn bị dự án và triển khai dự án sau khi có kết quả lựa chọn nhà đầu tư.

Những dự án nào phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư?

Theo Điều 4 Nghị định 274/2026/NĐ-CP, dự án đầu tư kinh doanh thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư được chia thành các nhóm chính.

1. Dự án đầu tư có sử dụng đất theo Luật Đất đai

Đây là nhóm dự án có sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của Luật Đất đai.

Quỹ đất dự kiến thực hiện dự án phải đồng thời đáp ứng các điều kiện pháp luật về đất đai và các điều kiện cụ thể được Nghị định quy định.

2. Dự án có sử dụng đất phải đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực

Nghị định xác định nhiều loại dự án có thể thuộc trường hợp này, trong đó đáng chú ý có:

Dự án xây dựng công trình xử lý chất thải rắn sinh hoạt;
Dự án xây dựng công trình cấp nước;
Dự án xây dựng chợ;
Dự án đầu tư trạm dừng nghỉ;
Dự án xây dựng cảng hàng không mới;
Một số dự án thuộc lĩnh vực giáo dục, y tế, văn hóa, thể thao, môi trường thực hiện xã hội hóa;
Dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;
Dự án đầu tư kinh doanh điện lực;
Các dự án khác thuộc trường hợp pháp luật chuyên ngành quy định phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Tùy từng loại dự án, việc phải tổ chức đấu thầu còn gắn với các điều kiện cụ thể, chẳng hạn số lượng nhà đầu tư cùng quan tâm đăng ký thực hiện dự án.

3. Một số dự án đầu tư không sử dụng đất

Không phải chỉ dự án có sử dụng đất mới thuộc phạm vi điều chỉnh.

Nghị định còn quy định một số dự án không sử dụng đất nhưng phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, chẳng hạn một số dự án nạo vét kết hợp thu hồi sản phẩm hoặc dự án thuộc lĩnh vực xã hội hóa khi đáp ứng điều kiện theo quy định.

Vì vậy, khi nghiên cứu một dự án, doanh nghiệp không nên chỉ căn cứ vào yếu tố “có sử dụng đất hay không” để kết luận dự án có phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Quy trình lựa chọn nhà đầu tư được thực hiện như thế nào?

Đối với dự án áp dụng đấu thầu rộng rãi hoặc đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ, quy trình cơ bản gồm:

Bước 1: Công bố dự án đầu tư kinh doanh

Bước 2: Chuẩn bị đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Bước 3: Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư

Bước 4: Đánh giá hồ sơ dự thầu

Bước 5: Trình, thẩm định, phê duyệt và công khai kết quả lựa chọn nhà đầu tư

Bước 6: Đàm phán, hoàn thiện và ký kết hợp đồng dự án

Đối với dự án có yêu cầu về công trình kiến trúc có giá trị hoặc dự án có yêu cầu đặc thù về kinh tế, xã hội của ngành, vùng, địa phương, Nghị định còn quy định các phương thức lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với tính chất của từng dự án.

Trong một số trường hợp, trước khi tổ chức đấu thầu còn phải thực hiện thủ tục mời quan tâm để xác định số lượng nhà đầu tư quan tâm thực hiện dự án.

Nhà đầu tư có thể tự đề xuất dự án không?

Có.

Đối với dự án đầu tư kinh doanh không thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, Nghị định cho phép nhà đầu tư đề xuất thực hiện dự án, trừ trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định nhà đầu tư không được đề xuất.

Nhà đầu tư phải lập hồ sơ đề xuất dự án, trong đó có các thông tin về dự án, hồ sơ và tài liệu pháp lý, năng lực của nhà đầu tư cùng các tài liệu liên quan.

Đây là nội dung đặc biệt đáng lưu ý đối với doanh nghiệp đang chủ động tìm kiếm địa điểm và nghiên cứu cơ hội đầu tư thay vì chờ cơ quan Nhà nước công bố danh mục dự án.

Xem thêm các nội dung liên quan tại chuyên mục thủ tục đầu tư trên Lapduan.vn.

Tiêu chí nào được sử dụng để lựa chọn nhà đầu tư?

Nghị định thiết kế việc đánh giá nhà đầu tư theo nhiều nhóm tiêu chí.

Một nhà đầu tư được xem xét, đề nghị trúng thầu khi đáp ứng các điều kiện về:

Tính hợp lệ của hồ sơ dự thầu;
Năng lực của nhà đầu tư;
Phương án đầu tư kinh doanh;
Hiệu quả sử dụng đất đối với dự án áp dụng tiêu chuẩn này;
Hiệu quả đầu tư phát triển ngành, lĩnh vực, địa phương đối với trường hợp áp dụng;
Điểm tổng hợp theo phương pháp đánh giá được quy định.

Điều này cho thấy lựa chọn nhà đầu tư không đơn thuần là cuộc cạnh tranh về năng lực tài chính.

Ngay từ khi nghiên cứu dự án, doanh nghiệp cần xây dựng đồng thời phương án đầu tư, phương án tài chính, phương án sử dụng đất và các cam kết về hiệu quả đầu tư phù hợp với tiêu chí của từng dự án.

Đối với việc xác định tổng mức đầu tư và phương án huy động vốn, nhà đầu tư có thể tham khảo thêm chuyên mục Tổng mức đầu tư và phương án tài chính dự án.

Tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất có gì đáng chú ý?

Đối với nhóm dự án thuộc trường hợp áp dụng tiêu chuẩn đánh giá hiệu quả sử dụng đất, Nghị định quy định cơ chế xác định tỷ lệ nộp ngân sách nhà nước.

Nhà đầu tư đề xuất tỷ lệ nộp ngân sách trong hồ sơ dự thầu không được thấp hơn tỷ lệ tối thiểu được xác định trong hồ sơ mời thầu.

Đáng chú ý, khoản nộp này độc lập với nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác của nhà đầu tư đối với ngân sách nhà nước.

Đây là yếu tố doanh nghiệp cần đặc biệt tính toán khi xây dựng phương án tài chính bởi nó có thể ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả và dòng tiền của dự án.

Nghị định tăng cường lựa chọn nhà đầu tư qua mạng

Một điểm đáng chú ý khác là lộ trình số hóa hoạt động lựa chọn nhà đầu tư.

Theo Nghị định, từ ngày 01/4/2027, việc lựa chọn nhà đầu tư qua mạng được thực hiện đối với dự án đầu tư kinh doanh áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi, đấu thầu hạn chế theo phương thức một giai đoạn một túi hồ sơ hoặc một giai đoạn hai túi hồ sơ theo quy định.

Quá trình phát hành hồ sơ mời thầu, nộp hồ sơ dự thầu điện tử, mở thầu, đánh giá và công khai kết quả được thực hiện trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia.

Song song với đó, Nghị định xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà đầu tư, bao gồm thông tin về tình trạng pháp lý, năng lực tài chính, lịch sử hoạt động, xử lý vi phạm và kết quả thực hiện hợp đồng của nhà đầu tư.

Điều này đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với tính minh bạch và khả năng chứng minh năng lực của doanh nghiệp khi tham gia các dự án đầu tư kinh doanh.

Sau khi trúng thầu, nhà đầu tư cần làm gì?

Trúng thầu chưa phải là kết thúc quá trình pháp lý của dự án.

Theo Nghị định, nhà đầu tư trúng thầu có thể trực tiếp thực hiện dự án hoặc thành lập tổ chức kinh tế để triển khai dự án.

Đối với dự án có sử dụng đất mà nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu, nhà đầu tư phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất theo quy định.

Tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập phải do nhà đầu tư nắm giữ 100% vốn điều lệ và phải kế thừa các quyền, nghĩa vụ thực hiện dự án mà nhà đầu tư đã cam kết trong hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất và hợp đồng dự án.

Nhà đầu tư còn phải thực hiện bảo đảm thực hiện hợp đồng, góp vốn chủ sở hữu theo tiến độ, thực hiện các nghĩa vụ về đất đai và triển khai dự án theo đúng quy hoạch, tiến độ và các cam kết đã đưa ra.

Chuyển nhượng dự án và vốn góp sau khi trúng thầu có được không?

Có thể, nhưng không phải hoàn toàn tự do.

Việc chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án phải đáp ứng các điều kiện của pháp luật về đầu tư, kinh doanh bất động sản đối với dự án bất động sản, pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực và các quy định liên quan.

Đáng chú ý, trước khi dự án được đưa vào khai thác, vận hành, việc chuyển nhượng cổ phần hoặc phần vốn góp của các thành viên, cổ đông trong tổ chức kinh tế do nhà đầu tư trúng thầu thành lập phải đáp ứng những điều kiện nhất định và được người có thẩm quyền chấp thuận.

Nhà đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện hoạt động tương ứng và kế thừa quyền, nghĩa vụ thực hiện dự án mà nhà đầu tư chuyển nhượng đã cam kết.

Đây là nội dung doanh nghiệp cần xem xét ngay từ khi thiết kế cấu trúc đầu tư và phương án huy động vốn cho dự án.

Hợp đồng dự án ngày càng quan trọng

Nghị định dành nội dung tương đối chi tiết hướng dẫn hợp đồng dự án đầu tư kinh doanh.

Hợp đồng cần xác định rõ:

Mục tiêu, phạm vi và quy mô dự án;
Tổng vốn đầu tư;
Địa điểm thực hiện;
Thời hạn hợp đồng và tiến độ dự án;
Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và tiến độ giao đất;
Nghĩa vụ tài chính;
Các cam kết của nhà đầu tư;
Quyền và nghĩa vụ của các bên;
Điều kiện sửa đổi hợp đồng;
Chuyển nhượng dự án;
Chấm dứt và thanh lý hợp đồng;
Giải quyết tranh chấp;
Chế tài đối với việc không thực hiện đúng cam kết.

Do đó, doanh nghiệp không nên xem hợp đồng dự án chỉ là thủ tục được thực hiện sau khi trúng thầu. Nhiều nội dung của hợp đồng có ảnh hưởng trực tiếp tới phương án tài chính, tiến độ và rủi ro của dự án trong toàn bộ vòng đời đầu tư.

Nghị định 274/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ khi nào?

Nghị định 274/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 21/8/2026, riêng Điều 74 có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành.

Kể từ ngày Nghị định có hiệu lực, một số văn bản trước đây về lựa chọn nhà đầu tư hết hiệu lực, gồm Nghị định 23/2024/NĐ-CP, Nghị định 115/2024/NĐ-CP (trừ Điều 69) và Nghị định 225/2025/NĐ-CP.

Nghị định cũng dành riêng Điều 76 quy định chuyển tiếp đối với các dự án đang ở những giai đoạn khác nhau như đã chấp thuận chủ trương đầu tư, đang lập hồ sơ, đã phát hành hồ sơ mời thầu, đã mở thầu, đã có kết quả lựa chọn nhà đầu tư hoặc đã ký hợp đồng.

Do đó, đối với dự án đang triển khai dở dang tại thời điểm 21/8/2026, cần xác định chính xác dự án đang ở bước nào để áp dụng quy định chuyển tiếp tương ứng, thay vì mặc nhiên áp dụng toàn bộ quy định mới.

Chủ đầu tư, doanh nghiệp cần lưu ý gì?

Nghị định 274/2026/NĐ-CP cho thấy quá trình lựa chọn nhà đầu tư ngày càng gắn chặt với toàn bộ vòng đời của dự án.

Doanh nghiệp quan tâm đến một dự án cần chuẩn bị từ sớm:

Thứ nhất, xác định chính xác dự án có thuộc trường hợp phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư hay không.

Thứ hai, kiểm tra quy hoạch, điều kiện quỹ đất và các quy định chuyên ngành liên quan.

Thứ ba, chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý và chứng minh năng lực tài chính.

Thứ tư, xây dựng phương án đầu tư và phương án tài chính có tính khả thi, bao gồm cả các nghĩa vụ tài chính phát sinh từ phương án dự thầu.

Thứ năm, tính toán trước tiến độ thực hiện, phương án sử dụng đất, nguồn vốn chủ sở hữu và vốn huy động.

Thứ sáu, đặc biệt lưu ý các cam kết trong hồ sơ dự thầu bởi nhiều nội dung sau khi trúng thầu sẽ được đưa vào hợp đồng và trở thành nghĩa vụ pháp lý của nhà đầu tư.

Đối với doanh nghiệp lần đầu chuẩn bị dự án, việc nghiên cứu đồng thời các quy định về đầu tư, đất đai, xây dựng, đấu thầu và pháp luật chuyên ngành ngay từ giai đoạn đầu sẽ giúp hạn chế đáng kể việc phải điều chỉnh hồ sơ hoặc phương án đầu tư về sau.

Tham khảo thêm các hướng dẫn thực tế về lập dự án đầu tư và hồ sơ vay vốn tại Lapduan.vn.

Câu hỏi thường gặp

Nghị định 274/2026/NĐ-CP có phải chỉ áp dụng cho dự án có sử dụng đất không?

Không. Ngoài dự án đầu tư có sử dụng đất, Nghị định còn quy định việc lựa chọn nhà đầu tư đối với một số dự án không sử dụng đất thuộc trường hợp phải tổ chức đấu thầu theo pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực.

Nhà đầu tư có được tự đề xuất dự án đầu tư kinh doanh không?

Có, đối với trường hợp đáp ứng điều kiện của Nghị định và không thuộc trường hợp pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực quy định nhà đầu tư không được đề xuất thực hiện dự án.

Trúng thầu có phải thành lập doanh nghiệp dự án không?

Không phải mọi trường hợp đều bắt buộc. Nhà đầu tư trúng thầu có thể trực tiếp thực hiện dự án hoặc thành lập tổ chức kinh tế. Tuy nhiên, đối với dự án có sử dụng đất mà nhà đầu tư nước ngoài trúng thầu, phải thành lập tổ chức kinh tế để được giao đất, cho thuê đất theo quy định.

Từ khi nào phải đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư qua mạng?

Theo lộ trình tại Nghị định 274/2026/NĐ-CP, từ ngày 01/4/2027 thực hiện lựa chọn nhà đầu tư qua mạng đối với các dự án thuộc phạm vi và phương thức đấu thầu được Nghị định quy định.

Dự án đang thực hiện trước ngày Nghị định có hiệu lực thì áp dụng quy định nào?

Phải căn cứ vào giai đoạn cụ thể của quá trình lựa chọn nhà đầu tư. Điều 76 Nghị định 274/2026/NĐ-CP quy định riêng về xử lý chuyển tiếp cho từng trường hợp.

Khi lập dự án cần quan tâm gì đến Nghị định 274/2026/NĐ-CP?

Nếu dự án thuộc trường hợp phải lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu, ngay từ bước nghiên cứu dự án cần tính toán đồng bộ quy hoạch, đất đai, tổng vốn đầu tư, năng lực tài chính, phương án đầu tư kinh doanh, tiến độ và các tiêu chí đánh giá để bảo đảm hồ sơ có tính khả thi và cạnh tranh.

Lapduan.vn – Tư vấn lập dự án đầu tư

Chúng tôi chia sẻ kiến thức và kinh nghiệm thực tế về lập dự án đầu tư, tổng mức đầu tư, phương án tài chính, hồ sơ vay vốn và các thủ tục pháp lý liên quan đến quá trình chuẩn bị, triển khai dự án.